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專家專欄

IFRSs下投資性不動產之財稅議題解析

  • 發佈日期:2014-11-24
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一、前言

  金融監督管理委員會(金管會)於民國102年12月30日修正證券發行人財務報告編製準則第9條(後續又於民國103年4月24日修正有關公允價值模式續後衡量相關配套措施及於民國103年8月13日配合採用IFRSs2013年版修正),自民國103年度起,採用國際財務報導準則(IFRSs)編製財務報表之公開發行以上公司對於投資性不動產除可以採成本模式攤銷投資性不動產折舊外,亦可以採用公允價值模式認列投資性不動產之增值利益。惟對於投資性不動產原採用成本模式之第一階段採用IFRSs之公開發行以上公司,若欲改採用公允價值模式,其會計處理有何應注意事項?稅務上投資性不動產又有何相關規定?本文將一一為您解析。

二、投資性不動產之會計處理

  1.會計政策變動之追溯調整
  因應證券發行人財務報告編製準則之修正,於民國102年第一階段轉換IFRSs之公開發行以上公司對於投資性不動產後續衡量之會計處理原採用成本模式,若於民國103年及以後年度欲改採用公允價值模式,此部份係屬會計政策變動,依據國際會計準則第8號「會計政策、會計估計變動及錯誤」第23段規定,此項會計政策變動應視為自始即採用該新會計政策,應追溯調整可比較期間期初之公允價值與帳面價值差異,該差異數應相對調整權益項下之保留盈餘。

  2.不動產、廠房及設備轉列投資性不動產
  部份企業為強調資產活化,會將部份原供營業使用之不動產(原帳列不動產、廠房及設備項下)改做為投資性不動產使用,若其投資性不動產後續衡量之會計政策係採公允價值模式,因依據目前金管會之證券發行人財務報告編製準則之版本,不動產、廠房及設備之後續衡量僅允許採成本模式,故該原帳列不動產、廠房及設備項下之不動產帳面價值與公允價值差異,於轉列投資性不動產時,應依國際會計準則第40號「投資性不動產」第62段規定,不動產、廠房及設備因用途改變而轉列按公允價值衡量之投資性不動產者,於轉換時產生之重估增值應帳列權益項下之「不動產重估增值」會計項目。

  3.採公允價值模式之後續評價會計處理
  投資性不動產採公允價值模式,因公允價值變動已列入本期損益項下之「公允價值調整利益(損失)-投資性不動產」會計項目,故原則上已無需認列攤提投資性不動產之折舊費用。

三、投資性不動產之稅務處理議題

  稅務上,我國所得稅法規並未有投資性不動產之相關規定,依民國103年4月24日新修正營利事業所得稅查核準則第104條之規定,「固定資產或無形資產因首次採用國際財務報導準則而轉列不同類別之資產者,仍應按原資產之種類,依所得稅法及本準則規定計提折舊或攤折」。故有關投資性不動產折舊計提之相關規定,應回歸原分類方式依固定資產之相關規定辦理。

  故若投資性不動產後續衡量採公允價值模式者,將產生財稅差異調整事項,財務上認列公允價值變動損益,稅務上仍應依固定資產相關規定計提折舊。

  專欄提供:張景嵐顧問